%左右，导致大量负资产人士产生，持有业的市场价值已经跌至揭金额以下，给香港经济带来严重的负面影响。这一周期上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。

198年金风暴的“尾”在香港掠过，威力无比。由于香港采用了固定汇率制度，内成本和价格结构无可避免地向下调整，造成不少痛楚，资产价格大幅下跌，本地生产总值下降，失业率上升等。尽香港经济基本因素维持稳健，但上述形势正为炒家营造了发动攻击的有利条件。1998年夏天，香港的货币和金市场果然受到严重的投机冲击，金系的安全受到威胁。到1998年8月，特区政府毅然在票和期货市场上行了一场争议的预行动，击退了炒家。在这次预行动中，特区政府购当时市值计约150亿元的香港票。到1月，该批票值已升值至260亿元，也保住了港元的联系汇率制度，但是，香港投资者却蒙受了大的经济损失——均损失达到250万元港币。许多家因此破产。

香港地产泡沫的形成与20世纪90年代港英政府严控土地供应量密切相关。20世纪90年代初，在香港经济蓬发展拉土地需求的时候，港英政府并没有增加土地供应量。1995年以前，香港每年私人和政府盖的房加起来不超过4.5万，远低于市场需求。到1996年的时候，在香港要买房，还得先150万港币买一个“买楼的号”。1997年，特区政府接香港后，为了遏制涨得离谱的房价，调推“八万五计划”，即政府每年推8.5万政府补贴公屋，以不到市场价两成的价格售给符合资格的人士。这年夏天的亚洲金风暴，使房价一泻千里。大伤元气的香港私人房地产业又遭遇大量政府补贴公屋的冲击，显得雪上加霜。香港2001年8月份的个人破产数超过了1997年全年的破产数。以对房地产商贷款和为买楼人揭为主要业务的香港银行普遍现了坏账。

香港房地产泡沫破灭的教训主要表现在：第一，房地产市场规模庞大，涉及到千家万，而且有明显的周期。其上涨和回落，往往以数十个月作为单位。因此，千万不能急于求成，希望看到调控有立竿见影的效果。必须要有足够的耐心来应对房地产市场这个庞然大发展带来的挑战。第二，经济重心不能过分集中于房地产行业，必须多元化。香港经济被房地产行业牢，而且，几大家族垄断经营，完全扼住了香港经济的咽。少数家族财团从事房地产垄断经营，在外资的推动之下，加速推动香港资产的泡沫化，使得香港的经济基础极其脆弱。第三，必须化金系统风险防范机制。在1997年亚洲金风暴过后的6年中，香港的地产价格跌不止，但香港银行的贷款拖欠率仅有小幅增加。虽然现了很多警告的声音，大量现的负资产却并没有危及香港的金系统。这几乎可以说是一个奇迹。这得益于自由市场充分竞争一百多年之后，香港银行业形成的自严谨的风险控制机制。第四，香港市场狭小，土地资源稀缺，人密度大，容易形成“房荒”。为了缓解这一局面，防止现下一房地产泡沫，特区政府应该开发港九西地区，推与圳的合。

购房小贴士：商品房买卖合同的补充协定

开发商往往会事先提供其预先草拟的补充协议文本，要求购房者签字确认。购房者应认识到补充协议并非开发商提供的格式合同，补充协议可以删减、增加、更改。因此，购房者应就协议中草拟的条款与开发商协商，而不宜草率签字。应当注意以下三个方面：协商清楚那些概念模糊、范围不明确的条款；明确双方责任、义务的承担方式、期限；最重要的是明确发生争议时的举证责任的分担，即尽量把发生纠纷时的举证责任分担给开发商。

4谁在造市谁在“造”价